Ev Satışlarında Ezber Bozan Dönem, Tapu Harcı Kaçıranlar Yandı

Yıllardır uygulanan gayrimenkul alım-satımında düşük bedel gösterme pratiği, 2026 yılıyla birlikte tamamen sona erecek. Mali Suçları Araştırma Kurulu'nun (MASAK) 1 Ocak 2026 tarihinde yürürlüğe girecek para transfer düzenlemesi, sadece banka işlemlerini değil, aynı zamanda emlak sektörünü de kökten değiştirecek.

Bankalar Her Transferde Belge ve Açıklama Talep Edecek

Yeni sistemde, gayrimenkul alım-satımında yapılacak para transferlerinin her aşaması mercek altına alınacak. Örneğin, 2 Ocak 2026 tarihinde tapuda satış işlemi gerçekleştirilecek bir konut için, alıcının satıcıya göndereceği tutar, tapuda beyan edilen fiyatla birebir örtüşmek zorunda kalacak. Gerçek değeri 10 milyon lira olan bir konut için alıcı, bu tutarın tamamını bankadan transfer etmek zorunda olacak ve bankalar bu işlem sırasında paranın karşılığı olan belge ve detaylı açıklama talep edecek.

"Nakit olarak ödeme yaparsam kimse anlamaz" düşüncesi de artık geçerliliğini yitirecek. Çünkü alıcı parayı bankadan nakit olarak çekmek istediğinde, paranın nerede ve ne amaçla kullanılacağını beyan etmek zorunda kalacak. Öte yandan satıcı, aldığı parayı finansal sisteme dahil etmek istediğinde banka yine paranın kaynağını soracak ve gerekli belgeleri talep edecek. Tüm bu bilgi ve belgeler doğrudan MASAK'a iletilecek.

Sektör Temsilcilerinden Çarpıcı Açıklamalar

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa, denetimlerin aslında 10 yıldır devam ettiğini vurguluyor. Aşa'ya göre emlakçılık, kuyumculuk ve otomotiv sektörleri kara para aklama mecrası olarak algılandığı için bu alanlara yönelik denetimler her zaman gündemdeydi. "5 milyon liralık satışı 1 milyon lira gösteriyorlardı. 1 milyonu hesaba atıyor, kalan 4 milyonu başka hesaba gönderiyordu. Kimse de sormuyordu 'Bu para sana niye geldi' diye. Ama şimdi diyecekler" ifadelerini kullanarak yeni dönemin ciddiyetine dikkat çekiyor.

Aşa, gerçek beyan önündeki en büyük engelin yüksek tapu harçları ve 5 yıl içindeki satışlarda ödenmesi gereken gelir vergisi olduğunu belirtiyor. Bu nedenle vatandaşların mecburen düşük beyandan işlem yaptığını, bu durumun bir kısır döngü yarattığını ifade ediyor.

Rayiç Bedel Sistemi Tarih Oluyor

Tüm Emlak Danışmanları Birliği Başkanı Hakan Akçam ise rayiç bedel sisteminin önümüzdeki dönemde tamamen ortadan kalkacağını söylüyor. Gelir İdaresi Başkanlığı ve ilgili kurumların, gayrimenkullerin değerleme raporuyla satılması için yoğun çalışmalar yürüttüğünü belirten Akçam, "Rayiç bedellerin gerçeğe dönüştürülmesi için ciddi çabalar var. Bunların hepsi bir araya gelince, tapular artık gerçek değerden gösterilecek" açıklamasını yapıyor.

Akçam'a göre tapu harçlarında yüzde 50 oranında indirim gündemde ve bu düzenleme hem alıcı hem satıcı için toplam yüzde 2'ye, yani her bir taraf için yüzde 1'e indirilecek. Ayrıca, otomobil alım-satımında olduğu gibi güvenli ödeme sisteminin gayrimenkul işlemlerinde de zorunlu tutulacağını belirtiyor. 10 milyon liralık bir konutta 400 bin lira tapu harcı çıktığını hatırlatan Akçam, bu yükün vatandaş açısından önemli bir maliyet oluşturduğunu, ancak 2026'nın ikinci yarısından sonra tüm işlemlerin reel fiyat üzerinden gerçekleşeceğini öngörüyor.